Xu Hướng 2/2024 # 8 Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản # Top 6 Xem Nhiều

Bạn đang xem bài viết 8 Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản được cập nhật mới nhất tháng 2 năm 2024 trên website Globaltraining.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.

8 BÍ QUYẾT ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

16:12 – 07/01/2024

8 BÍ QUYẾT ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Đầu tư vào bất động sản là một trong những lựa chọn tốt nhất khi muốn nhân số tiền mình đang nắm giữ lên nhanh và nhiều, chính vì vậy, kênh đầu tư này thường được đa số người có tham vọng giàu có lựa chọn. Tuy nhiên, giống như nhiều lĩnh vực kinh doanh khác, nếu thiếu tầm nhìn, kinh nghiệm, hiểu biết và phương pháp thì thất bại là điều không thể tránh khỏi cho dù bạn có tiền nhiều hay ít. Kiến thức thì mênh mông nhưng tôi đã cố cô đọng những gì mình thu lượm được sau một thời gian dài theo đuổi giấc mơ giàu có bằng cách đầu tư vào bất động sản. Hi vọng rằng với chút đóng góp nhỏ bé sẽ giúp bạn tránh được những sai lầm không đáng có để gặt hái được thành công cao nhất. Nếu bạn có bất cứ thắc mắc nào về lĩnh vực này hoặc cần tư vấn, hướng dẫn cụ thể vui lòng liên hệ qua địa chỉ E-mail: [email protected] hoặc [email protected] .

Không thể nào nói cho bạn hiểu hết thế nào là một bất động sản tốt, bởi để có những kiến thức về phong thủy bất động sản tôi đã phải nghiên cứu suốt một thời gian dài. Kiến thức phong thủy có nhiều loại nhưng hầu hết không đúng đắn do người dạy/viết cố tình “vẽ” ra để lòe bịp thiên hạ. Bạn không thể đánh giá chính xác điều gì nếu như không có hiểu biết đúng đắn về điều đó. Tôi đã phải tự đúc kết ra những kiến thức phong thủy bất động sản của riêng mình.

Trong quá trình xem xét phong thủy bất động sản có một điểm bạn phải đặc biệt lưu tâm đó chính là vị trí bất động sản. Khi xem xét vị trí bất động sản bạn phải xem xét từ xa đến gần, từ toàn diện đến chi tiết. Phải nhìn bất động sản qua bản đồ vệ tinh đến tận đường tơ kẽ tóc bằng mắt thường. Vì có xem xét như vậy mới biết được bất động sản có thật sự nằm ở vị trí sinh lời hay không. Ví dụ, nhiều bất động sản ở ngay thành phố, nhưng không phải vì thế mà những bất động sản này nằm ở vị trí sinh lời. Tỉ lệ sinh lời nhiều hay ít trên số tiền bỏ ra đầu tư hoàn toàn khác với số tiền thu được khi bán bất động sản. Ví dụ, mua bất động sản ở thành phố 10 tỉ VND, bán được 11 tỉ VND, lời 1 tỉ VND sẽ không thể bằng mua bất động sản ở nông thôn 2 tỉ VND, bán được 3 tỉ VND, lời 1 tỉ VND (giả thuyết thời gian đầu tư là ngang nhau). Sở dĩ có hiện tượng này là do tốc độ sinh lời ở những vùng đất xa lớn hơn những vùng đất trung tâm, do giá đất ở những vùng đất trung tâm đã bão hòa (nhưng nếu xa trung tâm quá coi chừng giá đất lại chững lại) (khái niệm trung tâm ở đây là những vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng tốt, dân cư tập trung đông …). Bên cạnh đó, việc đầu tư một số tiền lớn vào bất động sản ở vị trí sinh lời thấp sẽ gây ứ đọng vốn. Hay nói cách khác, việc đầu tư này không hiệu quả. Chính vì vậy, cần xem xét, tính toán thật kĩ trước khi đầu tư vào bất động sản.

Có một chuyên gia kinh doanh về bất động sản có nói: “Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên”. Tôi cho rằng nhận định này chỉ đúng trong trường hợp đối tượng khách hàng mà bạn nhắm đến là người có thu nhập khá trở xuống. Đối với giới siêu giàu, họ có thể mua bất động sản không tuân theo qui luật mà theo sở thích. Hay có những trường hợp khu đất nào đó xưa nay hoang vắng nhưng từ khi có người mua đất mở khu du lịch thì khách hàng, dân cư lại tập trung về đông. Nếu bạn mua bất động sản, cải tạo lại, rồi nhắm đến đối tượng khách hàng là người có thu nhập khá trở xuống thì nên mua bất động sản ở những vị trí có thể sinh lời trong thời gian ngắn (theo kinh nghiệm của tôi thì khoảng 5 năm trở xuống là hiệu quả đầu tư tốt nhất). Nhiều người mua bất động sản ở những vị trí có khả năng sinh lời nhưng tốc độ sinh lời lại quá chậm và lâu do ảnh hưởng nhiều yếu tố. Đầu tư như vậy phải có vốn trường và phương pháp sinh lời từ bất động sản thì mới nên làm. Vốn trung, ngắn hạn lại không có phương pháp sinh lời từ bất động sản mà mua như vậy là liều lĩnh, phần thua sẽ nhiều hơn phần được.

Có lần tôi hùn vốn với một người mua một mảnh đất. Trước khi mua tôi đã nói với người đó rằng mảnh đất này sẽ sinh lời sau mười năm nên phải là tiền nhàn rỗi mới đầu tư. Anh ta nói tiền của anh ta là tiền nhàn rỗi, nhưng khi đầu tư được khoảng 4 năm thì do bị tai nạn cần tiền để điều trị nên anh ta nói tôi bán đi. Việc bán đất cần có kế hoạch rất lâu từ trước, nếu bạn bán đất đột ngột dễ bị ép giá.

Trong quá trình xem xét vị trí bất động sản cũng cần đo lường để có thể tính toán chính xác vị trí bất động sản như vậy có thật sự tốt hay không. Ví dụ, bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km, mất 45 phút di chuyển hoàn toàn khác bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km nhưng mất 60 phút di chuyển … Bất động sản nằm cách chợ 30m hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chợ 300m. Bất động sản nằm ngay chân cầu hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chân cầu 500m …

Xem xét vị trí bất động sản để phán đoán xem với vị trí bất động sản như thế có ai có nhu cầu hay không, có làm gì sinh lời nhanh và nhiều hay không, có thể giúp mình có cuộc sống tốt đẹp ở đó hay không … Tuy nhiên, nhu cầu về bất động sản còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố như pháp luật nhà nước, tình hình kinh tế, xu hướng đầu tư, dịch chuyển dân cư … Nó không hẳn chỉ phụ thuộc vào độ xa gần trung tâm hay cơ sở hạ tầng bất động sản … Mọi xem xét phiến diện khi ra quyết định đầu tư vào bất động sản đều có thể phải trả giá đắt.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi người có tố chất phù hợp. Để chiến thắng trong những phi vụ kinh doanh ngoài đầu óc, tiền bạc …, bạn phải có cái tâm thật bình tĩnh, điềm đạm. Ai hấp tấp xuống tiền ngay khi chưa tìm hiểu kĩ về bất động sản cần mua thường phải hối hận.

Bạn phải tìm hiểu bất động sản trên giấy tờ, ngoài thực tế. Bạn phải tìm hiểu quá khứ, hiện tại và tương lai bất động sản. Những người sinh sống ở gần đó cho bạn biết gì về vùng đất này (đó có phải là vùng đất lành)? Đặc điểm dân cư ở vùng đất đó ra sao (tốt hay xấu, đông hay thưa, giàu hay nghèo …)? Vào mùa mưa nơi này có hay bị ngập? Vào trời nắng lượng bụi có ảnh hưởng đến sức khỏe? Bất động sản có nằm dưới làn điện cao thế, cao tốc trên cao …? Gần xung quanh đó có trường học, bệnh viện, chợ búa … gì không? Điện, nước, internet thế nào? Diện tích bất động sản ra sao? Hướng của bất động sản? Và còn vô số câu hỏi khác nữa.

Bạn phải nghe tận tai, thấy tận mắt hoặc ít nhất cũng có chứng cứ rõ ràng, không có chuyện nghe qua người khác hoặc mơ hồ về chuyện gì đó. Thương trường là chiến trường, kẻ xấu nhiều hơn người tốt, bạn phải đề phòng thông tin mà người khác cung cấp sai sự thật khiến bạn quyết định sai. Việc điều tra, tìm hiểu … là cần thiết, tuy nhiên nếu quá cẩn thận, đa nghi … bạn sẽ chậm chân hơn người khác. Đôi khi muốn giàu có bạn phải mạo hiểm vì trên đời này cái gì dễ dàng đã không tới lượt bạn. Người có tham vọng giàu có không phải là loại người thấy việc nào đó chắc chắn 100% mới làm, nhiều lúc chỉ cần 50% là đã có thể ra quyết định.

Trước năm 2011, nhiều chủ đầu tư đổ tiền vào những dự án bất động sản lớn. Khi đó họ chưa đoán được tương lai bất động sản sẽ như thế nào. Vào năm 2011, khi bất động sản lâm vào tình trạng khủng hoảng nhiều chủ đầu tư bỏ của chạy lấy người. Những khu đất vàng lúc đó vừa bỏ qui hoạch nhưng chưa cho mua bán. Tôi đã liều lĩnh mua giấy tay một miếng đất có vị thế rất đẹp với giá rẻ vào thời đó. Phải mất khoảng 4 năm sau tôi mới chạy được sổ hồng. Quả là trời không phụ lòng người, giá trị miếng đất khi có giấy chủ quyền đã tăng lên gấp đôi. Tôi khuyên mọi người đừng làm như tôi vì bạn phải có nhiều tố chất phù hợp. Một là bạn sẽ giàu, hai là bạn mất hết.

Một điều tôi muốn nhắc nhở bạn nữa là tầm nhìn, trình độ qui hoạch của những nhà quản lí ở nước ta chưa cao. Khi mua bất động sản bạn cần có sự hiểu biết ở mức độ cao hơn. Ví dụ, nhiều căn nhà nằm ở vị trí rất đẹp ngay hẻm nhỏ, nhưng đùng một cái nhà nước tuyên bố mở rộng hẻm thế là mất trắng. Ở những nước phát triển, họ qui hoạch rất khoa học. Đường xá không ngoằn ngoèo, rộng đủ cho xe hơi chạy vào, khi có cháy xe cứu hỏa cũng dễ tiếp cận … Ở nước ta thì khác, đường xá chẳng tuân theo qui luật nào, hẻm to hẻm nhỏ chằng chịt, nhiều căn nhà không có lối vào … Chính vì vậy, tương lai đất nước mình sẽ qui hoạch lại nhiều nơi. Mua bất động sản mà không đánh giá được bất động sản mình sắp mua như thế nào so với qui hoạch chung trong tương lai có thể gặp rủi ro. Điều này bạn phải tự nghĩ ra, không ai chỉ hay tiết lộ cho bạn biết cả. Nhiều khi bạn lên quận hỏi nơi đó có giải tỏa không họ nói là không, nhưng vừa mua xong thì nghe tin giải tỏa. Chuyện bưng bít thông tin để trục lợi là chuyện không hề hiếm. Thậm chí bạn vừa được ông Y cấp giấy chủ quyền xong thì bị ông Z (cấp trên của ông Y) nói ông Y làm sai nên hủy giấy ủy quyền đó. Nhiều chuyện bất ngờ đến độ không thể lường hết được.

Tôi cho rằng việc vay tiền để mua bất động sản là một hành động liều lĩnh. Tại sao lại liều lĩnh? Bởi hành động này sẽ hạn chế mức độ thành công của bạn. Tại sao lại hạn chế? Giả sử, bạn vay một tỉ VND để mua bất động sản. Một tỉ VND này nếu gửi vào ngân hàng mỗi tháng bạn sẽ có a VND, nhưng vì đây là tiền vay nên bạn phải trả b VND lãi suất. Như vậy, không những hàng tháng bạn không có a VND mà còn bị mất đi b VND nữa. Thời gian bất động sản chưa bán được càng lớn thì số tiền mà bạn mất đi càng nhiều. Khi bán bất động sản bạn phải làm phép tính: [(1 tỉ VND) x (a VND + b VND) x (số tháng bất động sản chưa bán được)]. Giả sử, kết quả phép tính này là X VND, điều đó có nghĩa bạn phải bán bất động sản lớn hơn X VND thì bạn mới có lời. Khi bạn không phải vay tiền để mua bất động sản, bạn chỉ cần bán bất động sản lớn hơn phép tính [(1 tỉ VND) x (a VND) x (số tháng bất động sản chưa bán được)] là có lời. Khi đó gánh nặng tài chính sẽ giảm đi rất nhiều. Ngoài ra, việc vay tiền để mua bất động sản sẽ khiến bạn phải chịu áp lực về tiền bạc, nếu chẳng may bạn bị mất nguồn thu nhập hay tai nạn … thì bạn sẽ phải bán đổ bán tháo bất động sản. Cuộc sống không ai nói trước được điều gì, chính vì vậy, bạn nên cân nhắc kĩ trước khi vay tiền mua bất động sản. Theo tôi, bạn chỉ nên vay tiền mua bất động sản khi bất động sản có khả năng sinh lời, mang lại cho bạn cơ hội cắt giảm chi phí trong cuộc sống (ở tại đó ngay sau khi mua) hay thu nhập … lớn hơn kết quả phép tính: [(tiền mua bất động sản) x (lãi suất tiết kiệm + lãi suất vay) x (thời gian chưa bán được bất động sản)]. Để hiểu lí luận ở phần này bạn phải có kiến thức về chi phí cơ hội.

Nhiều bất động sản vướng một số rào cản nên không thể ra giấy chủ quyền dẫn đến khó khăn khi giao dịch, hay khi mua xong phải cải tạo bất động sản mất nhiều thời gian, tiền bạc … khiến cho giá trị thu được không cao. Bạn nên nhớ rằng khi bất động sản chưa thể bán, cho thuê hay sinh lợi cho bạn thì tiền bạn bỏ ra đầu tư sẽ bị đóng băng. Điều này có nghĩa bạn sẽ bị thiệt hại, mức độ thiệt hại thế nào còn tùy thuộc vào từng trường hợp, có trường hợp mất trắng.

Có lần một người giới thiệu cho tôi mua một căn nhà nát với mức giá 1,7 tỉ VND. Sau khi xem xét thấy căn nhà đó phải đập bỏ hoàn toàn (không thể ở hay cho thuê ngay mà còn phải tốn tiền xây dựng) và vướng mắc giấy tờ tôi đã hủy ý định mua căn nhà đó. Đối với tôi, tiền bỏ ra đầu tư cần phải được cân nhắc, tính toán kĩ; cân nhắc mà không được, tính toán thấy không lời thì không làm chứ không làm theo cảm tính.

Nhiều người khi mua miếng đất chưa có thổ cư hay chưa san lấp đến khi bỏ tiền xin lên thổ cư hay san lấp mới nhận ra mình mua mắc. Với những miếng đất như thế thì khi mua bạn phải trừ tiền lên thổ cư hay san lấp. Nhiều người lại giao tiền cho chủ dự án mà thời gian nhận căn hộ thì bị kéo dài … Chú ý đến lời khuyên này để tiền bạn bỏ ra thu được hiệu quả cao nhất.

Trừ khi tiền đầu tư bị mất không làm bạn quan tâm, trong hầu hết trường hợp bạn cần nghiên cứu kĩ tính pháp lí của bất động sản trước khi quyết định mua. Bất động sản “bí” lối ra về mặt pháp lí thì tốt nhất nên dừng lại.

Tìm hiểu giấy tờ pháp lí của bất động sản: Yêu cầu xem bản chính giấy chủ quyền, biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng … Khi xem các giấy tờ chứng minh chủ quyền của người bán bất động sản, bạn cần lưu tâm đến thời hạn của các loại giấy tờ đó. Nếu giấy chủ quyền mà hết hạn bạn phải yêu cầu họ gia hạn trước khi đặt cọc. Để biết giấy thật hay giả có thể nhìn bằng mắt thường xem dấu nổi, dấu đỏ, cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn đi cùng.

Tìm hiểu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Photo một bộ giấy tờ của bất động sản để kiểm tra tại phòng tài nguyên môi trường hoặc phòng quản lí đô thị … Nếu bất động sản đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; kiểm tra bất động sản có nằm trong khu qui hoạch, mốc lộ giới hay không …

Tìm hiểu giấy tờ tùy thân của bên bán: Chứng minh nhân dân hay hộ chiếu còn trong hạn sử dụng hay không (chứng minh nhân dân là 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân … để đảm bảo đó là người chủ sở hữu tài sản, tránh trường hợp giao dịch với người không có thẩm quyền. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng hay anh em … thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng hay anh em … tham gia, kí kết. Có trường hợp người này đồng ý nhưng người khác không đồng ý, hay người này có mặt nhưng người khác vắng mặt … gây khó khăn cho quá trình chuyển nhượng. Tiền đã trao tay rất khó đòi lại nên bạn phải xem xét mọi thứ một cách cẩn thận.

Bạn cần đặc biệt chú ý đến thời hạn bàn giao bất động sản. Nếu người bán muốn bàn giao chậm phải bắt họ làm hợp đồng bàn giao trong đó có những điều khoản cụ thể về thời gian bàn giao, nội dung bàn giao, chế tài vi phạm … Một điểm lưu ý khác là một số chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước nên người mua bất động sản khó làm được giấy chủ quyền.

Có lần bạn tôi mua một mảnh đất ở khu tái định cư với giá 240 triệu VND, đến khi mua xong đi làm sổ thì cơ quan cấp sổ yêu cầu phải nộp thêm 120 triệu VND nữa (do người bán chưa đóng tiền chuyển từ đất ruộng lên thổ cư). Bạn phải hỏi kĩ những loại phí phát sinh để không bất ngờ trong quá trình hoàn thiện chủ quyền bất động sản.

Bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ qui hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng … Trên cơ sở đó, bạn có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, bạn không nên mạo hiểm kí hợp đồng để phải lãnh rủi ro về sau.

Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên kí hợp đồng không phải là chủ đầu tư thì bạn phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp hay không.

Đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán; tương tự đất nền cũng phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng. Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng. Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng qui định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến sở xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày. Điều 39, Luật Nhà ở 2005 qui định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng … thì chủ đầu tư được huy động vốn từ người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở, nhưng tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Bạn phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi kí hợp đồng.

Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kĩ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, bạn phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà bạn phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng qui định chưa; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì chủ đầu tư bị phạt như thế nào, có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lí không; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa … Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, bạn có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn, chớ vội vàng nghe lời người bán “không mua nhanh kẻo hết” mà bị lừa.

Xem bất động sản trên giấy tờ phải đối chiếu bất động sản đó ngoài thực tế. Có trường hợp mua bất động sản trên giấy tờ xong đến khi bàn giao thì đất không có do … bị lở xuống sông. Hay có trường hợp diện tích bất động sản trên giấy tờ là vậy nhưng ngoài thực tế lại khác. Những chuyện này thường xuyên xảy ra.

Nhiều bất động sản không được phép mua bán (có thể đang ở tình trạng qui hoạch treo chẳng hạn), khi đó người bán sẽ làm giấy tay hay giấy ủy quyền cho bạn. Đây là trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người bán có thể lật lọng khiến bạn mất trắng hay bị tai nạn khiến bạn rất vất vả trong quá trình chứng minh chủ quyền hợp pháp.

Một số chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Qui chế quản lí sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kĩ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức) … “. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.

Bán bất động sản theo kiểu chung chủ (sổ chung) thực chất là một hành vi lừa đảo. Đây là hình thức người bán chiếm dụng vốn của người mua, nếu sau này người mua có nhu cầu làm sổ riêng thì người bán sẽ đòi thêm một số tiền hoặc không tách sổ được. Nếu người mua đưa thêm tiền thì chẳng khác nào “nộp mạng”, còn người mua kiện đòi tiền lại thì cũng thiệt thòi.

Bạn phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp. Vì ham lợi có người kí hợp đồng không đúng thẩm quyền. Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư kí tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền, mặt khác, theo qui định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Bạn phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp hay không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực hay không … Nếu không thận trọng, hợp đồng kí không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản qui định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn”. Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo qui định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo qui định”.

Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng chủ đầu tư đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã cố tình xây trái phép để bán … Những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lí. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của chủ đầu tư có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật.

Nhiều chủ đầu tư phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh đã bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo qui hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ xây dựng”. Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định bán nền trái phép.

Ăn gian diện tích căn hộ cũng là một chiêu lừa đảo phổ biến. Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Như vậy chỉ có hai cách tính, chủ đầu tư tính cách nào thì phải nêu rõ trong hợp đồng. Thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ.

Ăn gian thuế GTGT là một thủ đoạn lừa đảo tinh vi. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng qui định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền của chủ đầu tư mà bạn cần để ý để không bị lừa.

Bạn nên xem kĩ điều kiện bất khả kháng. Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. Chủ đầu tư đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy bạn hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi kí.

Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa? Bạn phải làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

Theo kinh nghiệm của tôi thì ở đâu hạ tầng xã hội và kết nối giao thông sắp hình thành thì bất động sản ở đó sẽ tăng giá. Bạn nên đầu tư đón đầu ở những nơi có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối vì tỉ suất sinh lợi sẽ cao. Tuy nhiên, cần phải tính toán thật kĩ thời gian “chờ” vì nếu đầu tư quá sớm có thể chính sách còn thay đổi hoặc bị rủi ro về vốn. Cái này hơi khó vì khi có người bán mà bạn không mua thì có người sẽ mua mất, khi bạn muốn mua chưa chắc có người bán. Cuộc sống bắt chúng ta phải lựa chọn, đôi khi bạn phải chấp nhận mất cái này để được cái khác.

Về lí thuyết, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông phải hình thành trước thì dân cư mới tập trung về sau. Nếu có nhiều nơi có thể đầu tư thì nên ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng, vì nơi đó có tốc độ đô thị hóa cao hơn (nghĩa là tiền bạn bỏ ra sẽ được nhân lên nhanh hơn). Nếu giá đất thấp hơn giá xây dựng thì quá trình thu hút dân cư rất chậm, nhưng nếu giá đất quá cao thì coi chừng giá đất đã bão hòa.

Nhớ năm nào quận 2, chúng tôi còn là bãi sình lầy, khi cầu Thủ Thiêm vừa xây xong giá đất liền tăng chóng mặt. Nhiều khu đất chỉ cần có chiếc cầu bắc qua là người dân bình thường nằm mơ cũng không chạm tay vào được. Tuy nhiên thông tin về cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông thường bị bưng bít. Người dân chỉ biết khi đã có nhiều nhà đầu tư mua rồi. Không có tiền luôn chậm chân hơn người khác.

Nên khảo sát kĩ bất động sản mình định mua nằm trong khu vực như thế nào, hàng xóm là ai … Hàng xóm của bạn mà không tốt (bất động sản nằm trong khu vực an ninh kém, nhiều tệ nạn …) thì bạn rất khó có cuộc sống bình yên. Có những vùng bạn không thể có cuộc sống tốt. Chính sách minh bạch, pháp luật nghiêm minh, cộng đồng văn minh, người dân hiền lành … là những nơi có thể dừng chân.

Một bất động sản giúp bạn đạt được nhiều mục đích trong cuộc sống (sang nhượng, cho thuê, buôn bán hay ở lại …) hẳn phải có giá trị hơn bất động sản chỉ mua để đó chờ giá lên thì bán. Có bao giờ bạn tự hỏi: Nếu giá không lên như dự đoán thì bạn sẽ làm gì? Bạn sẽ để bất động sản này cho ai khác khi bạn chết? Có bao giờ bạn dùng bất động sản này để kiếm đồng ra đồng vào khi nghỉ làm? … Đừng mua bất động sản chỉ vì gần chỗ làm hay chỉ vì một lí do nào khác. Tiền đầu tư phải được phát huy hết công suất. Chỉ khi nào bạn cho rằng quan điểm này đúng thì bạn mới có khả năng trở thành nhà đầu tư tài ba.

Chat Master (Anastar) – Tác giả cuốn sách Nghệ thuật kinh doanh nhà phố

8 Bí Quyết Vàng Giúp Đầu Tư Bất Động Sản Thành Công

Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) – Ngô Đình Hãn cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để kinh doanh có lãi.

Bí quyết thứ nhất: Lưu tâm đến câu thần chú: “vị trí, vị trí và vị trí”. Vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị cũng như là cơ sở để định giá tài sản. Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên.

Bí quyết thứ hai: Khảo sát dự án vào lúc chiều tối. Nhiều người có thói quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án thể hiện rõ nhất.

Bí quyết thứ ba: Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính. Nếu phải đi vay, không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ.

Bí quyết thứ tư: Chỉ mua tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên hướng vào những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.

Bí quyết thứ năm: Khắt khe khi xem xét pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu mạnh để chọn mặt gửi vàng. Nhà đầu tư nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.

Bí quyết thứ sáu: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Theo đó môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

Bí quyết thứ bảy: Thuộc lòng bài toán trắc địa: ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay là 3 triệu đồng một m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.

Bí quyết thứ tám: Quan tâm đến cộng đồng. Nên khảo sát kỹ hàng xóm của mình là ai trước khi quyết định mua nhà đất. Có thể khảo sát ban ngày và ban đêm, thứ bảy và chủ nhật để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.

Vũ Lê

05 Bí Quyết Kiếm Tiền Khi Đầu Tư Bất Động Sản

Chia sẻ của một chuyên gia bất động sản đã đào tạo trên 1200 học viên từ 35 tỉnh thành Việt nam. 80% các nhà đầu tư gặp rủi ro, mất tiền vì không nắm vững được 05 bí quyết này. Đây là phương pháp tư duy khôn ngoan giúp bạn kiếm tiền từ đầu tư bất động sản. Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản

Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại những nơi quá xa trung tâm hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…

Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.

Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!

Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.

Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn.

Ví dụ một gợi ý cho bạn:

Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.

Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.

Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của BĐS có cao hay không?

Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua

Ví dụ: Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ.

Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá.

Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản, mua rẻ và bán cũng rẻ.

Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hi vọng?)

Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn

Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.

Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?

Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.

Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là BĐS này có dòng tiền hay không: hay BĐS này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?

Bí quyết số 4: Chuẩn về mặt pháp lý

Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em… Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng… cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền.

Vì vậy bạn cần nhớ:

Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản …. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Câu hỏi bạn nên tự hỏi tình trạng pháp lý của BĐS này như thế nào?

Bí quyết số 5: Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ

Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km…

Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp… Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?

Như vậy, 5 tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư dành cho bạn là:

1) Tính thanh khoản

2) Kiếm tiền khi mua

3) Lãi vốn và Dòng tiền

4) Pháp lý

5) Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & Dịch vụ

Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.

Có quá nhiều người đã mất tiền trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.

Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói: Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua!

Những Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản Giúp Bạn Thành Công

1. Lựa chọn vị trí bất động sản

Việc lựa chọn bất động sản có vị trí đẹp là điều mà bạn cần chú ý. Người mua thường quyết định có ở đó hay không tùy thuộc vào nơi làm việc; học tập. Những tiện ích xung quanh để phục vụ cuộc sống thường ngày của họ. Bạn không nên lựa chọn vị trí quá xa trung tâm thành phố hay những vùng ven. Đây là những nơi chưa phát triển, chưa có nhiều tiện ích. Không chỉ vậy, việc di chuyển đến trung tâm thành phố xa cũng là điều khách hàng bận tâm.

2. Tham khảo lời khuyên từ chuyên gia

Bạn là người mới tập tành vào con đường bất động sản thì không nên tự đưa ra quyết định theo cảm tính. Rất nhiều người mắc phải sai lầm khi không tìm hiểu thị trường hay lắng nghe ý kiến của người đi trước. Bạn nhìn thấy những thứ tốt đẹp trước mắt nhưng chưa chắc nó đã là như vậy. Để tránh được rủi ro bạn hãy tìm đến các chuyên gia tư vấn bất động sản hoặc đàn anh. Bí quyết đầu tư bất động sản của họ bao giờ cũng ích với bạn. Họ là người ngoài cuộc nên cái nhìn cũng sẽ chính xác hơn.

Tham khảo lời khuyên từ các chuyên gia

Trên thị trường hiện nay, có nhiều chuyên gia sẵn sàng hợp tác cùng bạn. Họ là những người có tầm nhìn; có chuyên môn. Họ sẽ đưa ra những đánh giá về dự án đầu tư bất động sản đó và khuyên bạn có nên đầu tư hay không. Nên đầu tư trong vòng bao lâu. Sự hợp tác này là sự hợp tác đều có lợi cho cả 2 bên mà bạn nên cân nhắc. Ngoài những chuyên gia bất động sản, bạn cũng có thể tìm đến chuyên gia pháp lý; luật sư… Đây cũng sẽ là người giúp bạn về vấn đề giấy tờ; thủ tục pháp lý.

3. Cân nhắc khả năng tài chính

Khả năng tài chính – bí quyết đầu tư bất động sản bạn nên biết

Nếu bạn chưa đủ tiền để đầu tư quá nhiều bạn có thể cân nhắc việc vay vốn ngân hàng. Trước khi vay hãy tìm hiểu kỹ về tiền lãi; quy định trả… Để tránh những phiền phối, rắc rối cho bạn sau này. Ngoài ra, bạn có thể rủ thêm bạn hay người thân để cùng nhau đầu tư. Như vậy, số tiền bạn phải bỏ ra 1 lúc sẽ được giảm bớt.

4. Tìm hiểu dự án Sun Grand An Thới Phú Quốc

Bí quyết đầu tư bất động sản mà bạn cần phải biết là lựa chọn đúng dự án. Dự án Sun Grand An Thới Phú Quốc của tập đoàn Sun Group là 1 trong những dự án đang nhận được nhiều sự quan tâm. Nó được đánh giá là địa điểm sẽ thu hút hàng trăm nghìn lượt du khách đến tham quan. Ngoài ra, nó còn khiến cuộc sống của bạn trở nên hiện đại; đẳng cấp với những tiện nghi đạt tiêu chuẩn quốc tế. Với mô hình “Ở tuyệt vời – Kinh doanh đắc lợi” khác hẳn so với những dự án khác tại Phú Quốc.

Tổng kết

Đầu Tư Bất Động Sản Là Gì? Bí Quyết Đầu Tư Kinh Doanh Bđs Giúp Bạn Giàu

VẬY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Thực chất đầu tư bất động sản cũng giống như kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua ở một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn kiềm lời từ chênh lệch đó.

Ví dụ: Bạn mua 1 ngôi nhà cũ ở HCM, sau đó bạn sửa sang, quét sơn, dán tường, lát gạch mới cho ngôi nhà. Tổng chi phí bao gồm mua nhà và sữa chữa là 1 tỷ, sau đó 1 tháng bạn bán lại với giá 1,1 tỷ, bạn lời 100 triệu đồng. Đó là một cách đầu tư bất động sản.

Trên thực tế, thị trường bất động sản có giá trị cực kỳ lớn. Hiện tại các giao dịch mua bán diễn ra khá nhộn nhịp. Một lô đất ở nông thôn 1000m2 có giá chỉ có giá vài chục triệu đồng nhưng ở nhưng khu sầm uất như tại TPHCM hay Hà Nội thì nó có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Tùy theo vị trí mà mỗi BĐS có giá trị khác nhau. Do đó bạn cần cân nhắc kỹ, tính toán giá trị thực tế của miếng đất, căn nhà hiện tại bạn định mua là bao nhiêu để đầu tư một cách hiệu quả nhất. Vậy phương pháp đầu tư khôn ngoan giúp bạn có thể kiếm tiền trên thị trường bất động sản là gì.

5 BÍ QUYẾT GIÚP BẠN ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ: Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản cao

Một sai lầm khi lựa chọn BĐS khiến nhiều người chôn tiền của mình dài hạn, họ chọn BĐS ở những nơi quá xa trung tâm, heo hút hay các dự án đang thi công chậm, ngừng thi công. Do đó khi bạn muốn đầu tư chung cư hay đất nền ven thành phố thì bạn nên cân nhắc về tính thanh khoản của dự án.

Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển nhượng, bán BĐS để chuyển thành tiền mặt. Để biết tính thanh khoản BĐS đó như thế nào bạn đặt câu hỏi, giả sử sau khi bạn đã mua, bây giờ bạn bán ngay có người mua hay ko? Câu trả lời có thể là không. Thậm chí bạn giảm giá xuống bán rẻ hơn một chút, có người mua không? Câu trả lời vẫn là: Không có!!

Bạn mua BDS thì dễ nhưng để bán hàng ra mới quan trọng. Đặc biệt khi bạn đang vay ngân hàng hay người thân để đầu tư mà rơi vào tình trạng giá BĐS thì không tăng, bán không ai mua mà lãi thì vẫn phải trả hàng tháng thì cực kỳ sốt ruột.

Một số gợi ý giúp bạn tăng tính thanh khoản cho tài sản:

Bạn nên lựa chọn BĐS không quá xa khu trung tâm, sầm uất khoảng từ 3 – 10 km. Lý do bạn nên lựa chọn khoảng cách này là mọi người sẽ chấp nhận thời gian di chuyển từ 15-25 phút. Khi thị trường đi xuống, nhu cầu đầu tư không còn thì nhu cầu ở thực sự vẫn còn. Những người muốn mua ở thực sự, họ có thể chấp nhận di chuyển này khoảng cách như vậy.

Bí quyết số 2: Pháp lý rõ ràng, thủ tục minh bạch

Bạn mua một miếng đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Khi bạn mua thì chủ nhà hứa với bạn đặt cọc đi rồi anh đi làm sổ cho, yên tâm là sổ ra nhanh thôi. Khi bạn đặt cọc mua miếng đất đó, thường số tiền đặt cọc tương đối lớn.

Khi người bán đã nhận được tiền nhưng không ra sổ để đi công chứng mua bán, sang nhượng. Dẫn tới tình trạng xảy ra tranh chấp, kiện tụng khiến bạn vừa mất tiền vừa tốn thời gian. Vì vậy khi đầu tư, bạn nên mua những BĐS có đầy đủ pháp lý, có sổ hồng rõ ràng giúp bạn hạn chế được những rủi ro khi bạn mua bán.

Bí quyết số 3: Kiếm tiền ngay khi đầu tư

Ví dụ: Bất động sản bạn mua giá 800 triệu đồng. Nhưng thực tế giá trị thị trường là 1 tỷ. Khi đó bạn đang mua BĐS ở giá trị thấp hơn thị trường.

Bạn kiếm được tiền ngay cả khi giá cả thị trường không tăng. Sai lầm của nhiều nhà đầu tư là mua và hi vọng tương lai giá sẽ tăng. Có thể đôi khi thị trường đi lên thì bạn sẽ lãi còn không thì lỗ đấy.

Tuy nhiên tư duy thông minh khi đầu tư là bạn mua BĐS với giá thấp hơn thị trường và bạn lãi ngay khi bạn mua. Khi thị trường có đi xuống thì khả năng lỗ của bạn cũng thấp hơn. Vì vậy, tìm kiếm một bất động sản có giá trị thấp hơn thị trường sẽ đem lại lợi nhuận cho bạn.

Bí quyết số 4: Tính toán mức lợi ích giữa dòng tiền và lãi vốn

Còn về lãi vốn, đối với những tài sản có giá trị cao ở những khu vực đã phát triển như trung tâm quận 1, quận 3 thì mức giá tăng tương đối ít. Còn như các vùng mới nổi thì mức giá hiện tại chỉ khoảng 15 -25 triệu. Sau khoảng 3 năm thì nó có thể tăng tới 30-45 triệu đồng. Mức chênh lệch này chính là lãi vốn.

Do đó bạn cần cân nhắc lợi ích giữa dòng tiền hàng tháng và mức sinh lời của đất trong tương lai để đầu tư tiền của bạn hợp lý, đem lại lợi nhuận tốt nhất.

Bí quyết số 5: Vị trí, không gian, phong thủy và tiện ích

Ví dụ: Đôi khi bạn mua miếng đất có diện tích cực rẻ có diện tích 5mx20m, đường xá rộng rãi nhưng bạn không để ý rằng từ vị trí miếng đất đi ra chợ xa 10 km, cách trường học 15km, cách chỗ bạn làm 12 km… Hay khu này thường xuyên mất điện, mất nước, trộm cắp, hay đặc biệt tình trạng ngập lụt, gần bãi rác Đa Phước HCM hoặc gần mồ mả, đình miếu, chùa chiền .. Có thể khiến BĐS của bạn muốn bán ra thị trường cực khó.

4 LỜI KHUYÊN TỪ NHỮNG NHÀ ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP

Khi mua ở nơi này đồng nghĩa với khí hậu, cảnh quan tự nhiên và dịch vụ cực tốt. Do đó tính thanh khoản của nó cực cao, bạn có thể dễ dàng bán được. Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: “Vị trí, vị trí và vị trí” cũng là một phương thức đầu tư được nhiều người tin dùng. Và nó cũng chứng tỏ lợi ích của nó.

Vị trí thuận lợi giúp bạn đi lại dễ dàng, có nhiều dịch vụ tiện ích xung quanh, khí hậu trong lành … Đặc biệt bạn nên mua ở những vùng đang phát triển thì tiềm năng tăng giá của nó cực nhanh.

Lời khuyên số 2: Tìm đến những chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS:

Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này thì tìm đến những chuyên gia tư vấn BĐS giúp bạn tránh được những rủi ro không cần thiết, giúp quá trình mua bán của bạn diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng hơn. Chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp giúp bạn tìm ra những tài sản tốt đem lại lợi nhuận.

Nếu bạn muốn lo lắng về pháp lý thì tìm tới chuyên giá pháp lý, họ là luật sư, những người am hiểu luật giúp quá trình mua bán của bạn an toàn và nhanh chóng hơn. Muốn xây nhà đẹp thì tim chuyên gia về kiến trúc, giúp ngôi nha của bạn có thiết kế đẹp, tiết kiệm được không gian, tiết kiệm được chi phí và đem lại lợi nhuận tốt nhất.

Lời khuyên số 3: Cân nhắc khả năng tài chỉnh của bạn:

Đầu tư vào BĐS cần một số tiền lớn, do đó bạn cần đặc biệt cân nhắc. Nếu bạn phải đi vay ngân hàng thì phải cân nhắc tình hình tài chính của bạn chi trả khoản lãi vay như thế nào, có ảnh hưởng nhiều tới đời sống của bạn hiện tại không để đưa ra mức đầu tư hợp lý.

Lời khuyên số 4: Luôn tìm kiếm và tính toán về những cơ hội đến với bạn:

Bí Quyết Chốt Sale Hiệu Quả Của Cố Vấn Đầu Tư Bất Động Sản Nguyễn Tuấn

Gần 10 năm lăn lộn với nghề sales bất động sản, có rất nhiều bạn gửi email, gọi điện trực tiếp hỏi Nguyễn Tuấn cách chốt sales hiệu quả. Đây là kỹ năng không thể thiếu đối với 1 người làm nghề sales BĐS. Tuy nhiên kỹ năng này cần được trau dồi hàng ngày và bạn cần có 1 người thầy hướng dẫn. Vậy bí quyết chốt sale hiệu quả của Nguyễn Tuấn là gì? Lý do khiến sales không chốt được giao dịch là gì?

Chốt sales nói chung và chốt sales bất động sản nói riêng là khâu vô cùng quan trọng trong quá trình bán hàng, quyết định 70% sự thành bại của giao dịch.

Có rất nhiều lý do để khách hàng còn phân vân dù đã được sales tư vấn nhiệt tình. Bao gồm cả lý do khách quan và lý do chủ quan.

Có rất nhiều câu hỏi mà khách hàng phân vân:

Liệu mua căn biệt thự này, chủ đầu tư có cam kết trả lãi suất đúng hạn hay không?

Vay vốn ngân hàng thì lãi mình có đủ để trả hay không, căn biệt thự này có vị trí không đẹp bằng dự án khác…

Quyết định mua căn biệt thự này liệu có phải là 1 bước đi khôn ngoan nhất chưa?

Liệu có nên đi tham khảo một vài chỗ khác hay không, vài môi giới khác không?

Các chính sách hậu mãi và lời hứa về dịch vụ của người môi giới này có thật hay không? Hay chỉ là lời hứa suông bán xong lấy hoa hồng rồi chạy mất?

……

Đây chính là những rào cản khiến KHÁCH HÀNG còn lưỡng lự chưa quyết định giao dịch với sales.

Luôn tự tin khi giao dịch với khách hàng với tâm thế là người mang đến cho nhà đầu tư cơ hội đầu tư sinh lời hấp dẫn

Không ngừng phát triển, hoàn thiện bản thân, kiến thức thị trường, tìm tòi, phân tích dự án từ nhiều góc nhìn khác nhau

Luôn tinh tế và có sự nhạy cảm để nhận biết những vấn đề của khách hàng từ đó đưa ra được giải pháp phù hợp

Đừng cố bán những gì sales có mà hãy tìm sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư

Bên cạnh đó sales BĐS cần nhớ:

Hãy nhớ luôn luôn mỉm cười với khách hàng khi bắt đầu cũng như khi kết thúc câu chuyện

Các bạn sẽ phải luôn nhớ câu sau: “Chúng ta thành công vì chúng ta mỉm cười” không phải là “Chúng ta cười vì chúng ta thành công” có nghĩa là trước khi có điều gì đó thì chúng ta luôn sẵn sàng để đón chờ, tự khắc đến một thời điểm chúng ta gieo hạt thì hạt sẽ nảy mầm cho ra kết quả.

Đặc biệt khi các bạn làm nghề môi giới bất động sản cao cấp bạn cần luôn trong tư thế là người đang trao cho nhà đầu tư cơ hội sinh lời nhàn dỗi chứ mình không phải là người đi bán sản phẩm. Suy nghĩ này cho thấy cái tâm thế của bạn trong quá trình tiếp xúc với khách hàng.

Ngược lại khi các bạn không nở nụ cười trong suốt quá trình gặp và nói chuyện với Khách hàng thì quả thực “trái tim” của Khách hàng sẽ bị “đóng lại” điều này thực sự khá là ” mất điểm” nhiều đó các bạn. Lưu ý nỗi đau của môi giới ” chọn thằng khác chứ không chọn mình”.

Các bạn cần:

Tránh: Có rất nhiều bạn khi Khách hàng mới tới đã vội đưa ngay ra giấy cọc khiến Khách hàng rất lo sợ là không biết chuyện gì xảy ra.

Nên: Chọn thời điểm tốt nhất là khi khách hàng đã hoàn toàn bị thuyết phục về thông tin sản phẩm cũng như tin tưởng vào người bán hàng.

Làm cho khách hàng đồng ý sau mỗi ý trong cuộc trao đổi.

Nên để ý rằng sự lôi cuốn của mỗi ý phải bằng nhau, bạn chỉ nhấn mạnh những điểm tạo nên nhu cầu hay mong muốn thực sự bằng cử chỉ, dáng bộ, lời nói, không kể lể tràn lan, dễ dẫn đến không có chủ đích.

Yêu cầu: Cần phân tách ý rõ ràng khi trình bày với khách, mỗi ý cần nhớ từ khóa để khách có thể dễ dàng ghi nhận thông tin và đặc biệt luôn trong tư thế trao đổi với khách thay vì chỉ cung cấp thông tin 1 chiều cho khách.

Cho nên để tóm tắt được dự án bất động sản bạn đang bán cần tóm tắt lại theo các tiêu chí sau:

Giá trị cốt lõi của sản phẩm

Điểm nhấn trong chính sách bán hàng

Giá trị con người

Tuấn luôn muốn nhắc nhở các anh chị em tư vấn BĐS cần biết cách bán hàng giải pháp thay vì bán sản phẩm cho nhà đầu tư vì vậy mà cần đặt lợi ích cũng như nhu cầu của nhà đầu tư lên trên hết.

Nếu các anh chị em muốn học hỏi nhiều hơn về kỹ năng bán hàng có thể liên hệ trực tiếp với Tuấn qua số HOTLINE hoặc đăng ký theo form, Tuấn sẽ mở các khóa đào tạo kỹ năng theo mong muốn của anh chị em.

Làm sao để tạo cảm giác tin tưởng với khách hàng ngay từ lần gặp đầu tiên?

Nếu muốn thành công, việc bạn là ai không quan trọng, quan trọng bạn ở cạnh ai

Cập nhật thông tin chi tiết về 8 Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản trên website Globaltraining.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!